Văn phòng hạng B dẫn sóng, TP.HCM mở rộng không gian linh hoạt

Quý III/2025, thị trường văn phòng TP.HCM ổn định, nguồn cung tăng nhẹ, hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ lực.

Nguồn cung mở rộng, thị trường văn phòng TP.HCM duy trì cân bằng

Quý III/2025, thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục duy trì đà phát triển dù nguồn cung mới tăng. Sự xuất hiện của Saigon Marina IFC – tòa nhà văn phòng quy mô lớn tại khu trung tâm – cùng các dự án nhỏ hơn như DATC Building đã giúp đa dạng hóa lựa chọn cho doanh nghiệp ở nhiều quy mô khác nhau. Các dự án này góp phần mở rộng quỹ mặt bằng cho thuê và khẳng định sức hút của phân khúc văn phòng hiện đại tại thành phố.

Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, thị trường vẫn giữ được cân bằng nhờ nhu cầu ổn định về không gian làm việc hiện đại, bền vững và có vị trí chiến lược. Các chủ đầu tư tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ, cải thiện tiện ích, từ đó duy trì tỷ lệ lấp đầy tích cực.

Giá thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm giữ mức trung bình 55 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ lên 91%, phản ánh nhu cầu cao đối với không gian cao cấp. Trong khi đó, phân khúc hạng B ghi nhận giá thuê khoảng 32,5 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với quý trước, cùng tỷ lệ lấp đầy được cải thiện. Diễn biến này cho thấy sức hút ngày càng lớn của các tòa nhà hạng B có vị trí thuận lợi và chất lượng tốt.

Sự xuất hiện của Saigon Marina IFC cùng các dự án phía Đông khiến thị trường cạnh tranh mạnh hơn trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, giá thuê ổn định ở phân khúc cao cấp và sự tăng trưởng của hạng B cho thấy niềm tin vào thị trường văn phòng TP.HCM vẫn vững vàng. Các mô hình văn phòng xanh và không gian linh hoạt (flex office) tiếp tục được ưa chuộng, phản ánh sự chuyển mình trong tư duy vận hành doanh nghiệp.

Phân khúc hạng B giữ vai trò dẫn dắt thị trường văn phòng TP.HCM

Tính đến cuối quý III/2025, tổng diện tích văn phòng cho thuê tại TP.HCM đạt khoảng 2,27 triệu m2. Trong đó, phân khúc hạng A chiếm 671.184 m2, còn hạng B chiếm tới 1,6 triệu m2 – tương đương hơn 70% tổng nguồn cung. Cơ cấu này cho thấy rõ xu hướng thị trường đang dịch chuyển về phía phân khúc hạng B, phù hợp với nhu cầu của nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty khởi nghiệp, cùng các tổ chức có yêu cầu linh hoạt về chi phí vận hành.

Khu vực trung tâm (CBD) vẫn giữ vai trò đầu tàu, tập trung phần lớn các tòa nhà hạng A đạt chuẩn quốc tế, thu hút các tập đoàn đa quốc gia, tổ chức tài chính và doanh nghiệp lớn. Tuy nhiên, quỹ đất tại khu trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu thuê tăng, khiến giá thuê tại đây tiếp tục duy trì ở mức cao và khó giảm trong ngắn hạn. Đây là lý do khiến nhiều doanh nghiệp bắt đầu dịch chuyển về các khu vực lân cận có hạ tầng tốt, chi phí hợp lý hơn.

Ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm – đặc biệt là sau quá trình sáp nhập hành chính – đang trở thành động lực tăng trưởng mới. Với quỹ đất dồi dào, giá thuê cạnh tranh và khả năng mở rộng quy mô, khu vực phía Đông và Nam thành phố đang nổi lên như những điểm đến hấp dẫn cho các nhà phát triển dự án văn phòng thương mại. Tổng diện tích văn phòng tại các khu vực này hiện đã vượt trung tâm về quy mô, tạo nền tảng cho sự phân bố lại không gian làm việc theo hướng đa cực.

Tỷ lệ nguồn cung lũy kế cho thấy khu vực ngoài trung tâm đang chiếm ưu thế, mở ra cơ hội cho các mô hình mới như văn phòng xanh, tòa nhà thông minh, hoặc tổ hợp tích hợp giữa không gian làm việc và tiện ích sống. Điều này phù hợp với xu hướng toàn cầu về phát triển bền vững và tối ưu hóa trải nghiệm người sử dụng. Các doanh nghiệp có xu hướng lựa chọn không gian vừa hiệu quả, vừa phản ánh hình ảnh thương hiệu hiện đại và linh hoạt.

Triển vọng thị trường văn phòng TP.HCM hướng đến phát triển bền vững

Thị trường văn phòng TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, không chỉ về phân khúc mà còn về không gian đô thị. Việc mở rộng hành chính giúp tái phân bố lực lượng lao động, giảm tải khu trung tâm và mở ra cơ hội cho các quận mới nổi. Đây là nền tảng để các nhà đầu tư văn phòng thương mại tối ưu chiến lược và tăng khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp.

Trong bối cảnh kinh tế phục hồi và chuyển đổi số diễn ra mạnh, mô hình làm việc kết hợp (hybrid working) khiến doanh nghiệp ưu tiên không gian linh hoạt, tích hợp công nghệ và tiết kiệm năng lượng. Các chủ đầu tư vì thế cần đẩy mạnh cải tiến công năng, nâng cao dịch vụ vận hành và chú trọng yếu tố bền vững để duy trì lợi thế cạnh tranh dài hạn.

Với tổng nguồn cung 2,27 triệu m2 và đà tăng mạnh ở phân khúc hạng B, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Nguồn cầu dự kiến tiếp tục đến từ nhóm doanh nghiệp công nghệ, tài chính, thương mại điện tử – những ngành có nhu cầu cao về không gian hiện đại và linh hoạt.

Nhìn chung, thị trường văn phòng TP.HCM đang dịch chuyển theo hướng bền vững và thích ứng cao với xu thế mới. Sự phát triển song song giữa khu trung tâm và khu vực mở rộng hứa hẹn tạo nên chu kỳ tăng trưởng mới, với trọng tâm là các tòa nhà hạng B hiện đại, tiện ích, tiết kiệm chi phí – nền tảng cho một đô thị kinh doanh năng động và cân bằng.

Thị trường văn phòng TP.HCM quý III/2025 tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, với hạng B giữ vai trò chủ đạo. Sự mở rộng của khu vực ngoài trung tâm, cùng xu hướng văn phòng linh hoạt và xanh hóa, cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn – nơi doanh nghiệp và nhà đầu tư đều có thêm cơ hội để tối ưu giá trị dài hạn.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán