Siêu đô thị định hình bất động sản TP.HCM năm 2026

Siêu đô thị hàng ngàn héc-ta đang bơm mạnh nguồn cung, mở chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản TP.HCM từ năm 2026.

Siêu đô thị quy mô ngàn héc-ta tái định hình nguồn cung TP.HCM

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một chu kỳ vận động mới, trong đó các siêu đô thị nổi lên như lực kéo chính. Không chỉ bổ sung lượng sản phẩm khổng lồ, các dự án quy mô hàng trăm đến hàng ngàn héc-ta còn đang làm thay đổi cách vận hành thị trường, từ tốc độ triển khai đến cấu trúc nguồn cung.

Trường hợp điển hình là khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise. Với quy mô 2.870ha, dự án này chỉ sau hơn nửa năm khởi công đã có 3.800 căn nhà ở thấp tầng tại phân khu B, khu phức hợp số 2 đủ điều kiện hình thành nhà ở trong tương lai theo thông báo của Sở Xây dựng TP.HCM. Trước đó, vào tháng 7/2025, Công ty Đô thị du lịch Cần Giờ – đơn vị thuộc Vinhomes – đã được cấp phép khởi công các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và giao thông, cho thấy tiến độ pháp lý và triển khai được đẩy rất nhanh.

Đến cuối tháng 9/2025, chủ đầu tư cấp 1 của dự án đạt thỏa thuận với Capitaland Tower – nhà đầu tư thứ cấp – về phát triển hạ tầng, tiện ích cảnh quan và chuyển nhượng 318 thửa đất. Điểm đáng chú ý là Capitaland Tower cam kết không thế chấp 3.800 căn nhà ở hình thành trong tương lai, giúp củng cố niềm tin của thị trường đối với tính minh bạch và an toàn pháp lý.

Song song với Vinhomes, Sun Group cũng gia nhập cuộc đua siêu đô thị bằng hàng loạt dự án lớn trong năm 2025. Tập đoàn này đã khởi công tổ hợp dự án phía Bắc TP.HCM trên diện tích hơn 720ha, tổng vốn đầu tư 51.200 tỉ đồng (gần 2 tỉ USD). Ngoài ra, Sun Group còn triển khai Blanca City gần 100ha tại trung tâm Bãi Sau, TP. Vũng Tàu cũ, tiếp tục mở rộng nguồn cung nhà ở và bất động sản du lịch cho khu vực phía Nam.

Báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP.HCM còn được bổ sung từ các giai đoạn mở bán mới của Eaton Park, The Privé, Masteri Grand View (The Global City). Riêng phân khúc nhà liền thổ ghi nhận 3.387 căn mới, trong đó phần lớn đến từ Vinhomes Green Paradise với hai phân khu đầu tiên là Vịnh Tiên và Vịnh Ngọc, cùng dự án Gladia by the Water của Khang Điền – Keppel Land.

Dữ liệu giao dịch cho thấy chu kỳ tăng trưởng mới đã hình thành

Việc nguồn cung tăng mạnh không diễn ra trong bối cảnh cầu yếu. Trái lại, thị trường cuối năm 2025 cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ rệt về giao dịch, đặc biệt ở phân khúc gắn với các siêu đô thị.

Theo JLL Việt Nam, hơn 2.000 căn nhà liền thổ đã được hấp thụ trong quý IV/2025 – mức cao nhất kể từ năm 2022. Động lực lớn nhất đến từ Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ, nơi ghi nhận lượng giao dịch sơ cấp lớn nhờ quy mô dự án, pháp lý rõ ràng và chiến lược bán hàng quyết liệt. Các đợt mở bán của Gladia by the Water, The Meadow và The Sholi Bình Tân cũng đóng góp đáng kể vào tổng lượng giao dịch.

Nhiều chủ đầu tư đã tận dụng giai đoạn cuối năm bằng cách tung ra chính sách chiết khấu cao và thanh toán linh hoạt, giúp kích thích nhu cầu ở thực lẫn đầu tư. Điều này cho thấy thị trường không chỉ được “bơm” nguồn cung, mà còn được hỗ trợ bởi chiến lược bán hàng thích ứng với sức mua mới.

Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của JLL Việt Nam, nhận định những diễn biến trong quý cuối năm 2025 phản ánh một chu kỳ mới. Theo bà, sức cầu không chỉ hồi phục mà còn tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá phù hợp và do chủ đầu tư uy tín phát triển. Đây chính là đặc điểm nổi bật của các siêu đô thị, nơi quy mô lớn cho phép chủ đầu tư đầu tư hạ tầng, tiện ích và pháp lý bài bản hơn.

Khi so với các giai đoạn trước, chu kỳ hiện nay có điểm khác biệt quan trọng: thay vì các dự án nhỏ lẻ dẫn dắt thị trường, những đại dự án hàng trăm đến hàng ngàn héc-ta mới là trung tâm của dòng vốn và dòng giao dịch. Điều này khiến mặt bằng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp bất động sản thay đổi mạnh, nghiêng về những tập đoàn có quỹ đất lớn và năng lực triển khai dài hạn.

Nguồn cung 2026–2030 bùng nổ, nhà đầu tư phải chọn lọc

Nếu năm 2025 được xem là giai đoạn “khởi động”, thì 2026–2030 nhiều khả năng sẽ là thời kỳ bùng nổ thực sự của các siêu đô thị tại TP.HCM. Ngày 15/1/2026, dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc tại phường An Khánh, quy mô hơn 186ha, tổng mức đầu tư dự kiến 145.629 tỉ đồng, sẽ được khởi công. Sun Group đề xuất thanh toán hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao) bằng quỹ đất hơn 360ha tại nhiều khu vực như Phước Kiển, Trường Thọ và An Khánh, trong đó có phần đất thương mại – dịch vụ ngay trong khu Rạch Chiếc.

Ở phía Bắc TP.HCM, Khu đô thị đại học quốc tế Berjaya rộng 880ha tại Xuân Thới Sơn dự kiến khởi công từ tháng 7/2026, với tổng vốn đầu tư 59.000 tỉ đồng. Dự án này được quy hoạch cho 135.000 người, trong đó khoảng 60.000 sinh viên, với hàng ngàn căn nhà ở các loại, từ biệt thự, nhà liền kề đến chung cư và nhà ở xã hội.

Theo dự báo của JLL Việt Nam, riêng năm 2026, thị trường TP.HCM sẽ đón khoảng 7.500–8.000 căn hộ phân khúc cao và 4.500 căn nhà liền thổ mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại dự án như Vinhomes Green Paradise và Berjaya. Cùng với đó, hạ tầng liên vùng như các tuyến vành đai, cao tốc và đường sắt đô thị tiếp tục được thúc đẩy, tạo bệ đỡ cho sự mở rộng không gian đô thị.

Từ góc nhìn của 60s Hôm Nay, chu kỳ siêu đô thị mang lại cơ hội lớn nhưng cũng đặt ra yêu cầu chọn lọc cao hơn cho nhà đầu tư. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ nhanh và hệ sinh thái hoàn chỉnh sẽ là tâm điểm dòng tiền, trong khi các dự án nhỏ, thiếu kết nối hạ tầng có thể bị bỏ lại phía sau.

Sự trỗi dậy của các siêu đô thị đang tái cấu trúc toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM. Nguồn cung lớn, pháp lý rõ và hạ tầng đồng bộ mở ra chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng cũng khiến cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt. Giai đoạn 2026–2030 sẽ là phép thử cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư trong việc nắm bắt đúng cơ hội và quản trị rủi ro.

Mỹ Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán