Giải phóng mặt bằng 14 năm, giá đất tăng 3 lần

Giá đất tăng liên tiếp và giải phóng mặt bằng ách tắc nhiều năm đang trở thành rào cản lớn của bất động sản Việt Nam

Giải phóng mặt bằng kéo dài làm đình trệ dự án bất động sản

Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” ngày 20/8 ở Hà Nội, vấn đề giải phóng mặt bằng tiếp tục được coi là “điểm nghẽn” lớn nhất của bất động sản.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), khung pháp luật hiện hành chưa giải quyết được triệt để tình trạng này. Luật Đất đai 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu cho quốc phòng và an ninh. Trong dự thảo sửa đổi, phạm vi đã được mở rộng sang dự án ở vị trí đặc quyền, khu dân cư đô thị hỗn hợp hay khu thương mại tự do. Đây là những loại hình quan trọng trong phát triển đô thị và được cộng đồng doanh nghiệp đồng tình.

Một quy định mới cũng đáng chú ý: nếu dự án đã giải phóng mặt bằng đạt 75% diện tích trong thời gian Hội đồng nhân dân tỉnh quy định, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại. Cách làm này được kỳ vọng tháo gỡ tình trạng ách tắc nhiều năm qua. Tuy nhiên, theo ông Hiệp, thực tế triển khai vẫn phức tạp do thủ tục rườm rà.

Ông Hiệp dẫn chứng một dự án tại Phú Thọ: chỉ riêng khâu giải phóng mặt bằng đã kéo dài 14 năm mà chưa xong. Nguyên nhân nằm ở quy trình chồng chéo, bao gồm thông báo, niêm yết, kiểm đếm, cưỡng chế… và lặp lại nhiều lần. Mỗi vòng kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm. Với tốc độ này, nhiều dự án bị chậm hàng chục năm, làm tăng chi phí vốn, đội giá bán và khiến niềm tin thị trường sụt giảm.

Điều này cho thấy, mở rộng phạm vi thu hồi đất là cần thiết nhưng chưa đủ. Thị trường bất động sản chỉ có thể vận hành trơn tru khi quy trình giải phóng mặt bằng được tinh gọn, minh bạch, vừa bảo vệ quyền lợi người dân vừa rút ngắn thời gian cho doanh nghiệp.

Giá đất tăng liên tục gây áp lực chi phí dự án

Song song với thủ tục giải phóng mặt bằng, cơ chế giá đất cũng là rào cản lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ trường hợp một dự án tại Hà Nội: Lần giao đất đầu tiên cho 7 ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong 30 ngày. Đến lần giao đất thứ hai (8,4 ha), giá đất đã tăng thêm 20%. Lần thứ ba (6,7 ha), giá đất tiếp tục tăng thêm 20%.

Việc giá đất liên tục tăng khiến chi phí đầu tư bị đội lên phi lý, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch tài chính. Theo ông Hiệp, việc thay cơ chế “giá đất cụ thể” bằng bảng giá đất hằng năm, điều chỉnh bằng hệ số, là một cải tiến. Nhưng nếu không có tiêu chí rõ ràng, hệ số này vẫn có thể bị áp dụng tùy tiện, gây rủi ro cho doanh nghiệp.

Một bất cập khác là chi phí hạ tầng. Về nguyên tắc, doanh nghiệp được khấu trừ chi phí hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Thế nhưng, do thiếu hướng dẫn chi tiết, nhiều địa phương không áp dụng, dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các dự án. Ông Hiệp kiến nghị: nên cho phép trừ chi phí hạ tầng theo dự toán đã được cơ quan quản lý thẩm định, bảo đảm minh bạch và công bằng.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường, cho rằng quy hoạch đất đai hiện được thực hiện ở bốn cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã), khiến thủ tục cứng nhắc và thiếu linh hoạt. Ông đề xuất cần phân biệt rõ quy hoạch dài hạn (10-15 năm) và kế hoạch ngắn hạn, đồng thời có cơ chế điều chỉnh linh hoạt hơn.

Đối với giá đất bồi thường, ông Thọ chỉ ra khoảng cách lớn giữa bảng giá đất và giá thị trường, khiến bồi thường kéo dài, tranh chấp phát sinh. Do đó, Luật Đất đai mới cần xây dựng cơ chế định giá minh bạch, sát thị trường hơn để giảm khiếu kiện và tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Minh bạch giá đất và thủ tục: Nền tảng cho bất động sản bứt phá

TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nhận định những bất cập về giá đất và thu hồi đất là nguyên nhân buộc Luật Đất đai 2024 vừa ban hành đã phải sửa đổi. Theo ông, nguyên tắc cốt lõi phải được khẳng định rõ: Nhà nước chỉ thu hồi đất cho dự án công cộng, phi thương mại. Với các dự án thương mại, việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận tự nguyện giữa doanh nghiệp và người dân, dưới sự giám sát của cơ quan quản lý.

Về cơ chế giá, ông Ánh cho rằng cần loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất. Thay vào đó, chỉ còn giá đất cụ thể tại thời điểm giao đất hoặc thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Các nghĩa vụ tài chính như thuế, phí, tiền thuê đất nên dựa trên cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

Theo ông, chỉ khi tuân thủ nguyên tắc thị trường, xây dựng cơ chế định giá minh bạch, khách quan và chuyên nghiệp, khung pháp lý đất đai mới phát huy hiệu quả. Đây chính là nền tảng để bất động sản Việt Nam bứt phá, đồng thời tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cho cả doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Nhìn rộng hơn, nếu tháo gỡ hai nút thắt về giải phóng mặt bằng và giá đất, thị trường sẽ có cơ hội hồi phục bền vững. Doanh nghiệp được giảm chi phí đầu vào, dự án triển khai nhanh hơn, nguồn cung tăng trở lại, hỗ trợ thanh khoản thị trường. Người dân cũng hưởng lợi từ giá bán hợp lý hơn và hạn chế tình trạng chậm trễ bàn giao.

Trong bối cảnh đó, giai đoạn 2025-2026 có thể chứng kiến làn sóng dự án mới nếu Luật Đất đai sửa đổi sớm được thông qua. Điều này không chỉ cởi trói cho doanh nghiệp mà còn góp phần giải tỏa áp lực vốn cho nền kinh tế, kích thích dòng vốn đầu tư chảy mạnh vào bất động sản.

Cơ hội tăng trưởng từ khung pháp lý đất đai mới

Giải phóng mặt bằng chậm kéo dài hàng thập kỷ và giá đất tăng bất hợp lý đang là hai nút thắt kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những rào cản này, mang lại môi trường minh bạch, công bằng hơn cho doanh nghiệp, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Nếu những cải cách này sớm được triển khai, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có cơ hội bước sang một giai đoạn tăng trưởng mới: ổn định hơn, bền vững hơn và đủ sức thu hút dòng vốn lớn từ cả trong và ngoài nước.

Thanh Duy

Nguồn: Tài Chính 247